Immobilier : Marché locatif privé sur Lille, qu'attendre de la Loi Duflot Alur ?

Eric DERELY, Stéphane BEDDELEEM
et Xavier DEKOCK de l’UNIS

A Lille, le marché immobilier est tendu. Et le flou autour de l'encadrement des loyers inquiète. Le 27 novembre 2014, l'UNIS Nord-Pas de Calais (Union des Syndicats de l'Immobilier) faisait le point.

« Sur les dix premiers mois de l'année 2014, le loyer moyen sur la ville de Lille est 13,5 euros/m2 (contre 25,3 euros/m2 à Paris). Il évolue entre 16,8 euros/m2 pour le studio et 9,4 euros/m2 pour les 5 pièces et plus. C'est similaire à d'autres grandes villes de province.» 

explique Michel Mouillart, Professeur d'Economie à l'Université de Paris Ouest, directeur de l'observatoire privé national des loyers CLAMEUR et invité à la conférence.

Stagnation des loyers

Depuis 2011, les loyers de marché sur Lille n'ont progressé que de 0,6% en moyenne chaque année (+0,4% sur la Métropole), soit beaucoup moins que l'inflation. 

« C'est certainement la conséquence de la mise en place du plafonnement des loyers depuis 2012 par Martine Aubry. »

 souligne le Professeur. Il en est de même depuis 2011 dans la plupart des autres communes de la métropole lilloise : La Madeleine +0,4%, Lambersart +0,3%, Marcq en Baroeul -0,2%, Tourcoing -1,9%, Villeneuve d'Ascq -2,8%. 

« Cette tendance à la modération contraste avec d'autres grandes villes françaises : entre 2011 et 2014, +3,1% sur Paris, +1,5% sur Toulouse, +1,9% sur Bordeaux. » 

poursuit Michel Mouillart.

«Plus de 5% des logements ne retrouvent pas immédiatement de locataire »

Malgré cette modération des loyers, le marché lillois est difficile. Les spécialistes de l'immobilier présents à la conférence - Sergic, Pons & Cie, L'Immobilière de France, Foncia - témoignaient tous d'un taux de vacance exceptionnel sur le marché locatif privé : plus de 5% des logements ne retrouvent pas immédiatement de locataire, avec des durées de vacance jusque huit mois. Pour Stéphane Beddeleem, Président de l'Unis Nord-Pas de Calais, 

« la loi Alur (voir encadré) complexifie les relations locatives, freine les investisseurs immobiliers et ralentit les travaux de remise en état des logements. » 

Côté locataire, avec la hausse des impayés, il est demandé toujours plus de garanties et cautions.

Un encadrement critiqué

Selon Michel Mouillart, si l'encadrement des loyers devenait effectif sur l'agglomération lilloise, il n'y aurait pas d'égalité du citoyen devant la loi : 

«En moyenne, les loyers baisseront de 3,6%. Mais dans le détail,  les loyers au-dessus de la fourchette de loyers de référence pourraient baisser de 20%. Cela concernerait surtout les locataires aux revenus les plus aisés. » 

A l'inverse, les loyers sous la fourchette de loyers de référence pourraient augmenter de 15%, ce qui toucherait les ménages les plus modestes. Une alternative à cet encadrement systématique des loyers ? Henri Deligné, délégué général de Plurience (Association de groupes immobiliers), vice-président de LMH et Vilogia SA, propose plutôt 

« d'encadrer les loyers par un conventionnement volontaire entre locataire et bailleur, avec des avantages fiscaux pour ce dernier. »

Loi Duflot Alur : un calendrier difficile à tenir.

Depuis août 2012 : plafonnement des loyers dans 38 grandes villes comme Lille, en attendant la Loi Duflot Alur. En cas de renouvellement de bail ou de relocation, la hausse de loyer ne peut dépasser l'évolution de l'indice des références de loyers (IRL), calculé sur la base de l'inflation.

24 mars 2014 : application de l'encadrement des loyers inscrit dans la Loi Alur. En cas de renouvellement de bail ou de relocation, le loyer devra être contenu dans une fourchette de loyers de référence, définie par le préfet à l'aide d'un observatoire public des loyers à l'échelle d'une agglomération.

29 août 2014 : Face à la complexité d'un tel projet, le premier ministre Manuel Valls renonce à l'encadrement des loyers hormis dans la capitale.

1er septembre 2014 : la ville de Lille annonce néanmoins sa volonté d'expérimenter l'encadrement des loyers. Mais pour l'instant, il n'existe sur l'agglomération lilloise aucun observatoire public des loyers, capable de gérer plus de 100 000 références et de permettre ensuite au préfet de fixer la fourchette de loyers de référence. Pour Michel Mouillart, «cela peut prendre plusieurs mois. Et vu la complexité d'un tel observatoire pour couvrir toutes les zones de l'agglomération, il risque d'y avoir beaucoup de recours administratif. Je n'imagine pas d'encadrement des loyers avant 2016. »

Article La Voix du Nord 14/12/14